Dernière vérification : 20 septembre 2026
Structures de détention pour étrangers : PT PMA et Hak Pakai expliqués
Au-delà d'un simple contrat de leasehold privé, deux structures plus formelles permettent à un étranger de détenir des droits sur un bien à Bali : le Hak Pakai (un titre individuel) et la PT PMA (une société). Elles répondent à des besoins différents et impliquent des obligations différentes — aucune n'est automatiquement le « meilleur » choix.
Pour qui : Les acheteurs qui envisagent une structure plus long terme ou orientée activité plutôt qu'un simple achat en leasehold.
La PT PMA — une société indonésienne à capitaux étrangers
Une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée indonésienne pouvant être détenue totalement ou partiellement par des capitaux étrangers. Elle s'enregistre via OSS (Online Single Submission), le guichet indonésien de licences, sous un code de classification d'activité KBLI précis — ce code détermine si l'activité est ouverte aux capitaux étrangers, le capital minimum requis, et les licences additionnelles applicables.
Les exigences de capital minimum libéré ont été réduites ces dernières années et sont couramment citées comme se situant aujourd'hui dans les centaines de millions de roupies indonésiennes par ligne d'activité, avec un plan d'investissement total plus élevé attendu par code KBLI et par localisation — mais ces seuils sont fixés par réglementation gouvernementale et évoluent, donc tout chiffre précis doit être considéré comme un point de départ à confirmer avec un spécialiste de la création de société, pas comme une donnée figée.
Une PT PMA ne peut pas non plus détenir de Hak Milik, mais elle peut détenir un Hak Guna Bangunan (HGB — droit de construire), la structure la plus utilisée lorsqu'un bien est réellement exploité comme une activité, par exemple une villa mise en location.
Le Hak Pakai — pour les particuliers, pas les sociétés
Le Hak Pakai est accordé à un étranger, personne physique, détenteur d'un permis de séjour valide, et non à une société. Il convient à quelqu'un qui souhaite un titre proche de la propriété pour un usage personnel, plutôt qu'exploiter une activité de location via une entité commerciale.
Le choix ne se résume pas au coût
Une PT PMA implique des obligations de société continues — déclarations annuelles, obligations fiscales, maintien des licences — quel que soit le revenu locatif généré par le bien. Le Hak Pakai n'a aucune de ces contraintes, mais ne constitue pas un véhicule pour exploiter une activité de location sous licence. La structure adaptée dépend de ce que vous comptez réellement faire du bien, pas seulement du coût de mise en place initial.
FAQ
- Ai-je besoin d'une PT PMA juste pour acheter une villa ?
- Pas pour un achat en leasehold ou en Hak Pakai à usage personnel. La PT PMA devient pertinente principalement lorsque vous comptez exploiter le bien comme une activité de location enregistrée.
- Une PT PMA peut-elle détenir un Hak Milik si elle devient plus tard entièrement détenue par des Indonésiens ?
- Le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens personnes physiques, pas aux sociétés, quelle que soit leur actionnariat — les droits fonciers d'une PT PMA sont du HGB ou du Hak Pakai, jamais du Hak Milik.
Ce que fait BTP concrètement
Nous ne créons pas de sociétés ni ne déposons de dossiers OSS pour nos clients — c'est précisément là que nous orientons les acheteurs vers un notaire agréé (PPAT) ou un spécialiste de la création de société, en restant concentrés sur ce que nous savons bien faire : le bien lui-même.
Ceci est une information générale, et non un conseil juridique ou fiscal — les titres fonciers, permis et règles fiscales s'appliquent au cas par cas, et les chiffres ci-dessus peuvent évoluer. Vérifiez toujours votre situation précise avec un notaire indonésien agréé (PPAT) ou un conseiller fiscal avant de signer quoi que ce soit.
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