Loi sur la propriété à Bali

Les informations de cette page sont fournies à titre indicatif uniquement. Pour une information exacte, consultez un avocat ou un notaire de votre région, et demandez conseil à des étrangers installés à Bali depuis longtemps. Il existe des exceptions aux informations données ici selon les régions d'Indonésie : les règles de Batam et de Jakarta sont différentes, et certains « décrets » prévoient des dérogations. De manière générale, le droit indonésien comporte de nombreuses zones d'incertitude, mais acquérir un bien est généralement sûr lorsque l'on utilise l'une des structures légales décrites sur cette page et que le titre est vérifié par un notaire / PPAT (officier public chargé des actes fonciers). Informations mises à jour en octobre 2026.

Une personne ou une entité étrangère peut-elle légalement acheter un bien immobilier en Indonésie ? Le gouvernement indonésien a adopté la loi n° 5 de 1960 sur les « Règles fondamentales du régime foncier » (« UU 5/1960 »), entrée en vigueur le 24 septembre 1960. Cette loi a abrogé, explicitement ou implicitement, de nombreuses lois antérieures et a établi de nouvelles règles et de nouveaux principes concernant les droits sur la terre. L'UU 5/1960 reconnaît et encadre plusieurs droits sur les terrains et les maisons, notamment : le droit de propriété (Hak Milik), le droit d'exploitation (Hak Guna Usaha), le droit de construire (Hak Guna Bangunan), le droit d'usage (Hak Pakai) et le droit de bail pour construire (Hak Sewa untuk Bangunan). Ces droits sont aujourd'hui mis en œuvre principalement par le règlement gouvernemental n° 18 de 2021 (« PP 18/2021 »), qui a remplacé le PP 40/1996 et le PP 103/2015.

La pleine propriété (freehold) pour les étrangers. La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens (UU 5/1960, art. 21(1)) : un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété. Les options légales pour les étrangers sont la location de longue durée (leasehold, Hak Sewa), le droit d'usage (Hak Pakai) pour une résidence, ou le droit de construire (Hak Guna Bangunan) détenu par une société à capitaux étrangers (PT PMA) éligible. Nous ne saurions trop insister : les contrats doivent être vérifiés et revérifiés. Quelle que soit l'amabilité des personnes qui vous proposent leur aide, demandez conseil à un cabinet juridique reconnu à Bali.

Le droit de propriété est la forme la plus complète de droit individuel sur un terrain. Il n'est pas limité dans le temps, et son titulaire a le droit d'utiliser le terrain, y compris le sous-sol, l'eau et l'espace au-dessus. Il ne comprend pas, en revanche, le droit d'exploiter les ressources du sous-sol. Le droit de propriété est réservé aux citoyens indonésiens.

Le droit d'exploitation permet de cultiver un terrain appartenant à l'État ou de l'utiliser à d'autres fins agricoles pendant une durée déterminée. Il en existe deux sortes : pour les exploitations de moins de 25 hectares et pour celles de 25 hectares ou plus. Selon le PP 18/2021, le droit d'exploitation est accordé pour 35 ans au maximum, prolongeable de 25 ans au maximum et renouvelable pour 35 ans au maximum. Il ne peut être détenu que par des citoyens indonésiens et des sociétés constituées selon le droit indonésien et domiciliées en Indonésie.

Le droit de construire est un droit sur un terrain, appartenant à l'État ou à un particulier, qui permet à son titulaire d'y édifier et d'y posséder des bâtiments pendant une durée déterminée. Sur un terrain de l'État, il est accordé pour trente ans au maximum, prolongeable de vingt ans au maximum et renouvelable pour trente ans au maximum ; sur un terrain en pleine propriété (Hak Milik), il est accordé pour trente ans au maximum et peut être renouvelé par un nouvel acte (PP 18/2021, art. 37). La superficie détenue n'est pas limitée. Le droit de construire ne peut être détenu que par des citoyens indonésiens et des sociétés constituées selon le droit indonésien et domiciliées en Indonésie, y compris les sociétés à capitaux étrangers (PT PMA).

Le droit d'usage est un droit sur un terrain, appartenant à l'État ou à un particulier, qui permet à son titulaire d'utiliser ce terrain et d'en tirer les produits. Le terrain peut servir à la construction ou à l'agriculture. Selon le PP 18/2021, le droit d'usage sur un terrain de l'État est accordé pour 30 ans au maximum, prolongeable de 20 ans au maximum et renouvelable pour 30 ans au maximum ; sur un terrain en pleine propriété (Hak Milik), il est accordé pour 30 ans au maximum et peut être renouvelé par un nouvel acte (art. 52). Le droit d'usage sans limite de durée, tant que le terrain est utilisé, est réservé aux administrations et aux représentations étrangères. Le droit d'usage peut être détenu par les citoyens indonésiens, les étrangers résidant en Indonésie, les sociétés indonésiennes domiciliées en Indonésie et les sociétés étrangères disposant d'une représentation en Indonésie. Les étrangers peuvent l'obtenir pour une résidence, aux conditions expliquées ci-dessous.

Le droit de bail pour construire permet de louer un terrain, appartenant à l'État ou à un particulier, et de l'utiliser en échange d'une contrepartie. Le paiement peut être unique ou périodique, selon l'accord des parties. Ce droit peut être détenu par les citoyens indonésiens, les étrangers résidant en Indonésie, les sociétés indonésiennes domiciliées en Indonésie et les sociétés étrangères disposant d'une représentation en Indonésie.

Les droits immobiliers des étrangers. L'UU 5/1960 ne permet aux étrangers d'obtenir qu'un droit d'usage ou un droit de bail. Elle ne pose que des règles générales : les conditions, les durées et les prix minimums sont aujourd'hui fixés par le PP 18/2021, le règlement 18/2021 du ministre de l'Aménagement du territoire / Agence nationale foncière (ATR/BPN) et le décret ministériel 1241/SK-HK.02/IX/2022 (voir « Hak Pakai pour les étrangers » ci-dessous). Les étrangers peuvent aussi acheter un appartement (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) dans un immeuble construit sur un terrain en droit d'usage ou, depuis le PP 18/2021, en droit de construire.

Le renouvellement d'un droit à l'expiration de sa durée initiale se fait sur demande auprès de l'Agence nationale foncière et donne lieu au paiement d'une redevance. La prolongation peut être demandée dès que le terrain est utilisé conformément à sa destination, et au plus tard avant l'expiration du droit ; le renouvellement doit être demandé dans les deux ans qui suivent l'expiration (PP 18/2021, art. 41 et 56). À la fin de la période de renouvellement, un droit accordé sur un terrain de l'État prend fin et le terrain revient à l'État ; l'ancien titulaire peut bénéficier d'une priorité s'il a respecté les conditions d'utilisation.

Le pipil désigne une terre détenue par des familles balinaises par héritage et qui n'a jamais été officiellement enregistrée auprès du service du cadastre. Avant d'acquérir ce type de terrain, il faut le faire enregistrer, ce qui prend généralement 4 à 6 mois. Depuis le 2 février 2026, les preuves écrites non enregistrées d'anciennes terres coutumières (adat), comme le pipil, ne valent plus titre de propriété et ne servent plus que d'indice pour l'enregistrement (PP 18/2021, art. 96) : n'achetez qu'un terrain disposant d'un certificat délivré par le bureau foncier (BPN).

Mariage et succession. Un citoyen indonésien marié à un étranger peut détenir les mêmes droits fonciers que les autres Indonésiens, à condition que le terrain ne fasse pas partie des biens communs du couple, ce qui se prouve par un contrat de séparation de biens établi devant notaire (PP 18/2021, art. 70). Un étranger qui reçoit un Hak Milik par succession sans testament ou par le régime matrimonial doit s'en défaire dans un délai d'un an ; à défaut, le droit s'éteint et le terrain revient à l'État (UU 5/1960, art. 21(3)).

Procédure d'acquisition. Toute transaction portant sur un droit foncier doit faire l'objet d'un acte passé devant un officier public foncier, le Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), du lieu où se trouve le terrain, puis être enregistrée auprès du bureau régional de l'Agence nationale foncière. Les PPAT sont des offices privés (généralement tenus par un notaire) habilités par l'Agence nationale foncière. Les contrats impliquant une personne ou une société indonésienne doivent être rédigés en indonésien, ainsi que dans la langue de la partie étrangère et/ou en anglais lorsqu'une partie étrangère est concernée (loi 24/2009, art. 31). Les contrats sont donc établis en deux langues.

Taxes sur la vente. Lors d'une vente, le vendeur et l'acheteur doivent chacun payer une taxe. Le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu (PPh) de 2,5 % de la valeur brute de cession (PP 34/2016). L'acheteur paie le droit d'acquisition foncière et immobilière (BPHTB), fixé par chaque régence à 5 % au maximum (loi 1/2022, art. 47), calculé sur le prix de la transaction et jamais sur moins que la valeur fiscale officielle (NJOP), après un abattement (art. 46). Le prix déclaré doit être le prix réel de la transaction. Les taxes sont versées à l'administration fiscale, en général par l'intermédiaire du notaire chargé de la transaction. Les promoteurs incluent généralement l'ensemble dans leurs prix, mais lors de la négociation, demandez toujours comment les taxes seront prises en charge. Plus d'un étranger a eu une mauvaise surprise en découvrant ces taxes après s'être mis d'accord sur un prix.

TVA. La TVA (PPN) s'applique lorsque le vendeur est une entreprise assujettie, généralement un promoteur. Depuis le 1er janvier 2025, le taux est de 12 %, appliqué à 11/12 du prix pour un bien ordinaire (soit 11 % en pratique) ; le taux plein de 12 % s'applique aux logements de luxe (règlement du ministre des Finances 131/2024).

Taxe sur les produits de luxe. Taxe (PPnBM) de 20 % sur la vente de maisons, appartements, condominiums et maisons de ville de luxe dont le prix de vente atteint 30 milliards IDR ou plus (règlement du ministre des Finances 96/PMK.03/2021 modifié par le 15/PMK.03/2023).

Actes établis chez le notaire. Pour un achat, le PPAT établit l'acte de vente (Akta Jual Beli) ou, pour la résidence d'un étranger sur un terrain en Hak Milik, l'acte qui lui accorde un droit d'usage (Hak Pakai). Avant la signature, le PPAT vérifie le certificat auprès du bureau foncier (BPN). Une location de longue durée (leasehold) est un contrat entre le propriétaire et le locataire, généralement établi devant notaire.

Un bien peut être détenu par une société, comme une PT ou une PT PMA, au moyen d'un droit de construire (Hak Guna Bangunan), et non en pleine propriété (Hak Milik). Une PT est une société anonyme de droit indonésien ; une PT PMA est une société à capitaux étrangers dont la part étrangère est autorisée jusqu'au plafond fixé pour son secteur d'activité. Le droit de construire d'une société est accordé pour 30 ans au maximum, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans. Une PT PMA doit respecter les exigences d'investissement et de capital fixées par le ministère de l'Investissement (BKPM) : faites vérifier ses coûts de création et de fonctionnement par un conseiller.

Hak Pakai pour les étrangers
Un étranger titulaire d'un document d'immigration délivré par les autorités indonésiennes (visa, passeport ou permis de séjour) peut posséder une résidence (PP 18/2021, art. 69 à 73 ; règlement ATR/BPN 18/2021, art. 185 à 188) :
une maison individuelle sur un terrain en droit d'usage (Hak Pakai) sur un terrain de l'État, en droit d'usage sur un terrain en Hak Milik accordé par un acte devant un PPAT, ou en droit d'usage sur un terrain en droit de gestion (Hak Pengelolaan) ;
un appartement (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) dans un immeuble construit sur un terrain en droit d'usage ou en droit de construire.

Pour une maison : un seul terrain par personne ou par famille, 2 000 m² au maximum (davantage uniquement avec l'accord du ministre), dans la catégorie des maisons de luxe ; pour un appartement : un appartement de catégorie commerciale. Prix minimum à Bali : 5 milliards IDR pour une maison et 2 milliards IDR pour un appartement (décret ministériel ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022) ; 75 % de ces montants pour la diaspora indonésienne. Lorsqu'un étranger achète une maison sur un terrain en Hak Milik ou en droit de construire, le titre est converti en droit d'usage. Avant d'acheter un terrain, quel que soit l'usage prévu, renseignez-vous auprès des autorités locales sur l'occupation des sols, l'urbanisme et le zonage.

Le droit d'usage est accordé pour 30 ans au maximum, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans (sur un terrain en Hak Milik : 30 ans, renouvelables par un nouvel acte). La résidence peut être transmise par succession, donnée en garantie d'un prêt (Hak Tanggungan) et vendue ; les héritiers étrangers doivent être titulaires d'un document d'immigration. Un titulaire qui ne remplit plus les conditions légales doit céder ou transférer son droit à une personne qui les remplit dans un délai d'un an ; à défaut, le droit s'éteint de plein droit (PP 18/2021, art. 50 et 69).